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      熱門土地

      房屋征收評估辦法

      為規范國有土地上房屋征收評估活動,保證房屋征收評估結果客觀公平,根據《國有土地上房屋征收與補償條例》,制定本辦法。

          1 ? 房屋征收評估辦法全文


          第一條 為規范國有土地上房屋征收評估活動,保證房屋征收評估結果客觀公平,根據《國有土地上房屋征收與補償條例》,制定本辦法。

          第二條 評估國有土地上被征收房屋和用于產權調換房屋的價值,測算被征收房屋類似房地產的市場價格,以及對相關評估結果進行復核評估和鑒定,適用本辦法。

          第三條 房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會(以下稱評估專家委員會)成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作,并對出具的評估、鑒定意見負責。

          任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的,應當回避。

          第四條 房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定;在規定時間內協商不成的,由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定,或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

          房地產價格評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業務。

          第五條 同一征收項目的房屋征收評估工作,原則上由一家房地產價格評估機構承擔。房屋征收范圍較大的,可以由兩家以上房地產價格評估機構共同承擔。

          兩家以上房地產價格評估機構承擔的,應當共同協商確定一家房地產價格評估機構為牽頭單位;牽頭單位應當組織相關房地產價格評估機構就評估對象、評估時點、價值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進行溝通,統一標準。

          第六條 房地產價格評估機構選定或者確定后,一般由房屋征收部門作為委托人,向房地產價格評估機構出具房屋征收評估委托書,并與其簽訂房屋征收評估委托合同。

          房屋征收評估委托書應當載明委托人的名稱、委托的房地產價格評估機構的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內容。

          房屋征收評估委托合同應當載明下列事項:

         ?。ㄒ唬┪腥撕头康禺a價格評估機構的基本情況;

         ?。ǘ┴撠煴驹u估項目的注冊房地產估價師;

         ?。ㄈ┰u估目的、評估對象、評估時點等評估基本事項;

         ?。ㄋ模┪腥藨峁┑脑u估所需資料;

         ?。ㄎ澹┰u估過程中雙方的權利和義務;

         ?。┰u估費用及收取方式;

         ?。ㄆ撸┰u估報告交付時間、方式;

         ?。ò耍┻`約責任;

         ?。ň牛┙鉀Q爭議的方法;

         ?。ㄊ┢渌枰d明的事項。

          第七條 房地產價格評估機構應當指派與房屋征收評估項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師開展評估工作。

          房地產價格評估機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業務。

          第八條 被征收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據,評估被征收房屋的價值”。

          用于產權調換房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據,評估用于產權調換房屋的價值”。

          第九條 房屋征收評估前,房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查,明確評估對象。評估對象應當全面、客觀,不得遺漏、虛構。

          房屋征收部門應當向受托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況,包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

          對于已經登記的房屋,其性質、用途和建筑面積,一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的,除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外,以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑,應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。

          第十條 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

          用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

          第十一條 被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下,由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額,但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

          前款所述不考慮租賃因素的影響,是指評估被征收房屋無租約限制的價值;不考慮抵押、查封因素的影響,是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權數額、拖欠的建設工程價款和其他法定優先受償款。

          第十二條 房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘,調查被征收房屋狀況,拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料,做好實地查勘記錄,并妥善保管。

          被征收人應當協助注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘,提供或者協助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。

          房屋征收部門、被征收人和注冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的,應當由房屋征收部門、注冊房地產估價師和無利害關系的第三人見證,有關情況應當在評估報告中說明。

          第十三條 注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況,對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后,選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

          被征收房屋的類似房地產有交易的,應當選用市場法評估;被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的,應當選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的,應當選用假設開發法評估。

          可以同時選用兩種以上評估方法評估的,應當選用兩種以上評估方法評估,并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后,合理確定評估結果。

          第十四條 被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。

          被征收房屋室內裝飾裝修價值,機器設備、物資等搬遷費用,以及停產停業損失等補償,由征收當事人協商確定;協商不成的,可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。

          第十五條 房屋征收評估價值應當以人民幣為計價的貨幣單位,精確到元。

          第十六條 房地產價格評估機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定,向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。

          公示期間,房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的,房地產價格評估機構應當修正。

          第十七條 分戶初步評估結果公示期滿后,房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。

          整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產估價師簽字,并加蓋房地產價格評估機構公章。不得以印章代替簽字。

          第十八條 房屋征收評估業務完成后,房地產價格評估機構應當將評估報告及相關資料立卷、歸檔保管。

          第十九條 被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的,出具評估報告的房地產價格評估機構應當向其作出解釋和說明。

          第二十條 被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的,應當自收到評估報告之日起10日內,向房地產價格評估機構申請復核評估。

          申請復核評估的,應當向原房地產價格評估機構提出書面復核評估申請,并指出評估報告存在的問題。

          第二十一條 原房地產價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后,改變原評估結果的,應當重新出具評估報告;評估結果沒有改變的,應當書面告知復核評估申請人。

          第二十二條 被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的,應當自收到復核結果之日起10日內,向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。被征收人對補償仍有異議的,按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定處理。

          第二十三條 各省、自治區住房城鄉建設主管部門和設區城市的房地產管理部門應當組織成立評估專家委員會,對房地產價格評估機構做出的復核結果進行鑒定。

          評估專家委員會由房地產估價師以及價格、房地產、土地、城市規劃、法律等方面的專家組成。

          第二十四條 評估專家委員會應當選派成員組成專家組,對復核結果進行鑒定。專家組成員為3人以上單數,其中房地產估價師不得少于二分之一。

          第二十五條 評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內,對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核,出具書面鑒定意見。

          經評估專家委員會鑒定,評估報告不存在技術問題的,應當維持評估報告;評估報告存在技術問題的,出具評估報告的房地產價格評估機構應當改正錯誤,重新出具評估報告。

          第二十六條 房屋征收評估鑒定過程中,房地產價格評估機構應當按照評估專家委員會要求,就鑒定涉及的評估相關事宜進行說明。需要對被征收房屋進行實地查勘和調查的,有關單位和個人應當協助。

          第二十七條 因房屋征收評估、復核評估、鑒定工作需要查詢被征收房屋和用于產權調換房屋權屬以及相關房地產交易信息的,房地產管理部門及其他相關部門應當提供便利。

          第二十八條 在房屋征收評估過程中,房屋征收部門或者被征收人不配合、不提供相關資料的,房地產價格評估機構應當在評估報告中說明有關情況。

          第二十九條 除政府對用于產權調換房屋價格有特別規定外,應當以評估方式確定用于產權調換房屋的市場價值。

          第三十條 被征收房屋的類似房地產是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產。

          被征收房屋類似房地產的市場價格是指被征收房屋的類似房地產在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產的市場價格,應當剔除偶然的和不正常的因素。

          第三十一條 房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔。但鑒定改變原評估結果的,鑒定費用由原房地產價格評估機構承擔。復核評估費用由原房地產價格評估機構承擔。房屋征收評估、鑒定費用按照政府價格主管部門規定的收費標準執行。

          第三十二條 在房屋征收評估活動中,房地產價格評估機構和房地產估價師的違法違規行為,按照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》等規定處罰。違反規定收費的,由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》規定處罰。

          第三十三條 本辦法自公布之日起施行。2003年12月1日原建設部發布的《城市房屋拆遷估價指導意見》同時廢止。但《國有土地上房屋征收與補償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目,繼續沿用原有規定。

          2 ? 房屋征收評估辦法解讀


          2.1 ? 房屋征收評估新流程


          選定機構:被征收人在規定時間內,協商選定房地產價格評估機構。

          簽訂合同:一般由房屋征收部門作為委托人,與評估機構簽訂評估委托合同。征收評估、鑒定費用由委托人承擔。

          實地評估:估價師對被征收房屋進行實地查勘,根據評估對象和當地房地產市場狀況,選用一種或多種方法進行評估。

          公示解釋:房地產價格評估機構向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果,房屋征收部門將評估結果向被征收人公示。公示期間,估價師要對初步評估結果進行現場說明解釋。

          交付報告:公示期滿后,房地產價格評估機構向房屋征收部門提供整體評估報告和分戶評估報告,房屋征收部門向被征收人轉交分戶評估報告。

          申請復核:被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的,自收到評估報告之日起10日內,向房地產價格評估機構申請復核評估。

          申請鑒定:被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的,自收到復核結果之日起10日內,向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

          2.2 ? 變化1 評估價格完全依照市場


          2003年的《城市房屋拆遷估價指導意見》規定,“拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格?!?/span>

          按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定,對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。

          昨天發布的《國有土地上房屋征收評估辦法》,對此進行了細化?!氨徽魇辗课莸念愃品康禺a”是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產。被征收房屋類似房地產的市場價格,是指在評估時點的平均交易價格。評估時,還要考慮到區位、用途、建筑結構等影響價值的因素。

          【解讀】 在新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中,對房屋價值的評估,已經不再綜合政府定期發布的“指導價”,而是完全按照市場交易的價格。

          對此,北京市房協副秘書長陳志昨日表示,這與《國有土地上房屋征收與補償條例》的要求一致。

          “《條例》中,是由市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。政府是征收的主體,那么對于房屋價值的判斷,就應該采用第三方獨立的判斷才能公平。即便是第三方評估機構來評估價值,但如果政府還是設定一個指導價的話,就不能體現第三方的獨立判斷。所以,這是一個立法方面的進步,征收的成本更加向市場靠攏?!?/span>

          2.3 ? 變化2 評估機構由被征收人選


          在原來的《城市房屋拆遷估價指導意見》中規定,“拆遷估價機構的確定應當公開、透明,采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式”。

          而在昨天發布的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確規定,“房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定;在規定時間內協商不成的,由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定,或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定”。

          拆遷補償大事記

          1991年1月

          拆遷服從城建需要

          國務院公布《城市房屋拆遷管理條例》,當年6月1日起施行。其中規定,被拆遷人必須服從城市建設需要,在規定的搬遷期限內完成搬遷。

          2001年6月

          拆遷管理條例修訂

          鑒于原《條例》存在“補償標準過低、強制拆遷的規定不明晰”等問題,國務院公布新修訂的《城市房屋拆遷管理條例》,當年11月起施行。

          2003年12月

          房屋拆遷進行估價

          建設部發布《城市房屋拆遷估價指導意見》,對房屋拆遷過程中評估機構的選定、拆遷房價的評定等問題作出了規定。2004年1月1日起施行。

          2009年12月

          建議審查拆遷條例

          城市拆遷引發了一些群體性事件。北京大學五位學者向全國人大常委會建議,要求對《拆遷管理條例》的合法性進行審查,并建議國務院對其進行修改。

          2011年1月

          行政強拆退出歷史

          國務院發布《國有土地上房屋征收與補償條例》規定,“政府不得責成有關部門強制拆遷”?!冻鞘蟹课莶疬w管理條例》同時廢止。行政強拆退出歷史。

          2011年6月

          2.4 ? 征收評估用新辦法


          根據《國有土地上房屋征收與補償條例》,住建部發布《國有土地上房屋征收評估辦法》。

          至于評估費用由誰承擔的問題,《辦法》表示,房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔,一般由房屋征收部門作為委托人。

          【解讀】陳志表示,《國有土地上房屋征收與補償條例》的一個指導思想,就是不能強行征收,要保證被征收人的合法利益。由被征收人來選定評估機構,取消了政府指定評估機構的權力,這是社會公平的體現,也尊重了被征收人的權利。

          不過他認為,選定評估機構的辦法,還需細化?!氨热缫鹨粭l街,那會涉及很多戶,每一戶都有自己的想法,但評估機構只能確定一家,如何協調就是一個問題。即便投票,也需要細化操作辦法??梢韵胍幌?,現在一個小區成立業主大會,投票都那么難,更何況涉及人員更多、利益更大的房屋征收?!?/span>

          2.5 ? 變化3 評估更多體現土地價值


          在原來的《城市房屋拆遷估價指導意見》中規定,“拆遷估價的方法一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的,可以采用其他估價方法”。

          而新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確,估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況,對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后,選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

          【解讀】 陳志認為,過去,在房屋拆遷的補償中,體現的主要是房屋的價值。但這其中,土地的價值也很大。而新的條例中,對于土地的價值有了更多的體現。

          “比如,在王府井地區征收,可能這個地段的土地在征收后,要開發成商業,將來獲得的利益很大。但如果僅按市場比較法,可能體現得不明顯。那么可以假設它在征收后,將來開發項目,會取得多少收益。按照假設計算出的收益,來衡量應該補償給被征收人的那部分?!?/span>

          根據《國有土地上房屋征收與補償條例》,住房和城鄉建設部制定了《國有土地上房屋征收評估辦法》。中新網房產頻道獲悉,辦法規定,被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素,并以人民幣為計價的貨幣單位,精確到元。

          3 ? 集體土地房屋補償評估管理暫行辦法


          3.1 ? 第一章 ?總 ?則


          第一條(目的和依據)

          為規范本市征收集體土地房屋補償(以下簡稱征地房屋補償)評估活動,維護征地范圍內房屋權利人的合法權益,保證征地房屋補償評估結果客觀公平,根據《上海市征收集體土地房屋補償暫行規定》的有關規定,結合本市實際情況,制定本規定。

          第二條(適用范圍)

          在本市行政區域范圍內征地房屋補償評估活動,以及對相關評估結果進行復核評估和鑒定,適用本規定。

          第三條(評估獨立)

          估價機構、估價師、估價專家委員會成員應當獨立、客觀、公正地開展征地房屋補償評估、鑒定工作,并對出具的評估、鑒定意見負責;與當事人有利害關系的,應當回避。

          任何單位和個人不得干預征地房屋補償評估、鑒定活動。

          第四條(評估技術標準)

          估價機構應當按照《上海市征收集體土地房屋補償評估技術規范》及征地房屋補償法律、法規、規章等的有關規定進行評估。

          第五條(管理部門)

          市土地行政管理部門負責本市征地房屋補償評估活動的監督管理。區(縣)土地行政管理部門負責所轄區域范圍內征地房屋補償評估活動的監督管理。

          第六條(機構資格條件)

          同時具有房地產估價和土地估價資質的估價機構可以從事征地房屋補償評估,但資質處于暫定期的除外。

          估價機構應當具有與征地房屋補償評估項目工作量相適應的足夠數量的估價師和輔助人員開展評估工作。

          第七條(共同承擔)

          同一征地項目的征地房屋補償評估工作,原則上由一家估價機構承擔。征地范圍較大的,可以由兩家或者兩家以上估價機構共同承擔。

          同一征地項目的征地房屋補償評估工作由兩家或兩家以上估價機構承擔的,應當共同協商確定一家估價機構為牽頭單位。協商不成的,由區(縣)征地事務機構指定。牽頭單位應當組織相關估價機構就評估技術路線等進行溝通,統一標準。

          3.2 ? 第二章 ?估價機構的確定


          第八條(項目發布)

          征地公告發布后,區(縣)征地事務機構應將征地房屋補償評估項目在市土地行政管理部門網站上發布。發布內容應包含征地房屋補償評估項目名稱、四至范圍、征地范圍內戶數及建筑面積,完成評估時限、需要估價機構數量,估價機構報名的起止時間、地點、聯系方式和應當提交的資料等,報名起止時間應當不少于5個工作日。

          第九條(估價機構報名)

          估價機構可以按照自愿的原則在規定的報名時間內提交書面報名文件。區(縣)征地事務機構收到報名文件后應當向估價機構出具回執。區(縣)征地事務機構對不符合條件的估價機構,應當書面告知并說明原因;符合條件的估價機構名單應當在征地范圍內公示。

          第十條(估價機構確定)

          鎮(鄉)人民政府或者街道辦事處應當組織宅基地使用人或者房屋所有人在估價機構名單公示之日起5個工作日內,在張貼公示的估價機構名單中協商選定估價機構。

          協商不成的,鎮(鄉)人民政府或者街道辦事處應當組織宅基地使用人或者房屋所有人在張貼公示的估價機構名單中進行投票,按照簡單多數的原則,以得票數多少的順位確定估價機構,或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定估價機構。

          估價機構的確定,鎮(鄉)人民政府或者街道辦事處可以邀請公證機關公證。

          區(縣)征地事務機構應當將確定的估價機構名單在征地范圍內予以公告。

          3.3 ? 第三章 ?評估工作的開展


          第十一條(評估委托)

          估價機構確定后,由區(縣)征地事務機構作為委托人,向估價機構出具征地房屋補償評估委托書,并與其簽訂征地房屋補償評估委托合同。

          征地房屋補償評估委托書應當載明委托人的名稱、受托的估價機構的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內容。

          征地房屋補償評估委托合同應當載明下列事項:

         ?。ㄒ唬┪腥撕凸纼r機構的基本情況;

         ?。ǘ┴撠煴驹u估項目的估價師;

         ?。ㄈ┰u估目的、評估對象、評估時點等評估基本事項;

         ?。ㄋ模┪腥藨峁┑脑u估所需資料;

         ?。ㄎ澹┰u估過程中雙方的權利和義務;

         ?。┰u估費用及收取方式、支付時間;

         ?。ㄆ撸┰u估報告交付時間、方式;

         ?。ò耍┻`約責任;

         ?。ň牛┙鉀Q爭議的方法;

         ?。ㄊ┢渌枰d明的事項。

          第十二條(房屋調查結果的提供)

          區(縣)征地事務機構應當向受托的估價機構提供征地范圍內經公布的房屋調查結果,包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑物、構筑物的認定、處理結果情況。

          第十三條(實地查勘)

          估價機構應當指派與評估項目工作量相適應的估價師和輔助人員對房屋進行實地查勘,調查房屋狀況,拍攝反映房屋內外部狀況的照片等影像資料,做好實地查勘記錄,并妥善保管。區(縣)征地事務機構、宅基地使用人或者房屋所有人和估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。

          宅基地使用人或者房屋所有人應當協助估價師對房屋進行實地查勘,提供或者協助搜集評估所必需的情況和資料。

          第十四條(不配合評估的處理)

          宅基地使用人或者房屋所有人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的,估價機構應當在評估報告中說明有關情況,并由無利害關系的第三人見證。

          在征地房屋補償評估過程中,宅基地使用人或者房屋所有人不配合、不提供相關資料的,估價機構應當在評估報告中說明有關情況。

          宅基地使用人或者房屋所有人不提供資料、拒絕估價人員實地查勘,致使房屋評估無法進行的,估價機構可參照同區域、同建筑類型的房屋進行評估。

          第十五條(其他補償的評估)

          經批準用于生產經營的非居住房屋,停產、停業損失補償需要評估的,按照《關于貫徹實施〈上海市征收集體土地房屋補償暫行規定〉的若干意見》(滬規土資法〔2011〕1096號)執行。

          設備搬遷和安裝費用、無法恢復使用的設備按照重置價結合成新結算的費用,由區(縣)征地事務機構與房屋所有人協商確定。協商不成的,可以委托估價機構通過評估確定。

          第十六條(協助評估)

          估價機構不得轉讓或者變相轉讓受托的征地房屋補償評估業務。

          征收集體土地房屋補償評估中涉及原始成本、機電設備、工程造價等專業技術工作的,估價機構可委托有資格從事該類業務的機構協助評估,并在報告中予以說明。

          3.4 ? 第四章 ?評估報告和異議處理


          第十七條(初步評估結果)

          估價機構應當按照征地房屋補償評估委托書的要求或者委托合同的約定,向區(縣)征地事務機構提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。區(縣)征地事務機構應當將分戶的初步評估結果在征地范圍內向宅基地使用人或者房屋所有人公示,公示時間不少于7日。

          公示期間,估價機構應當安排估價師對分戶的初步評估結果現場解釋。存在錯誤的,估價機構應當修正。

          第十八條(評估報告)

          分戶初步評估結果公示期滿后,估價機構應當向區(縣)征地事務機構提供整體評估報告和分戶評估報告。區(縣)征地事務機構應當向宅基地使用人或者房屋所有人轉交分戶評估報告。

          整體評估報告和分戶評估報告應當由負責征地房屋補償評估項目的兩名以上估價師簽字,不得以印章代替簽字。評估報告應當加蓋估價機構公章。

          區(縣)征地事務機構、宅基地使用人或者房屋所有人對評估報告有疑問的,出具評估報告的估價機構應當向其作出解釋和說明。

          第十九條(復核評估與鑒定申請)

          區(縣)征地事務機構、宅基地使用人或者房屋所有人對評估結果有異議的,應當自收到評估報告之日起10日內,向出具評估報告的估價機構書面提出復核評估申請。

          估價機構應當自收到復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后,改變原評估結果的,應當收回原評估報告,重新出具評估報告;評估結果沒有改變的,應當書面告知復核評估申請人。

          當事人對估價機構的復核結果有異議的,應當自收到復核結果之日起10日內,向估價專家委員會申請鑒定。

          第二十條(資料歸檔)

          征地房屋補償評估業務完成后,估價機構應當將評估報告及相關資料立卷、歸檔保管。

          第二十一條(收費)

          征地房屋補償的評估、鑒定費用按照規定的收費標準執行。設備搬遷和安裝費用、無法恢復使用的設備按照重置價結合成新結算的費用,以及停產、停業損失等其他補償的評估費用,由委托人與估價機構協商確定。

          3.5 ? 第五章 ?附 ?則


          第二十二條(視為符合資格條件)

          本規定施行前已成立的具有相同字號的房地產估價機構和土地估價機構可以視為符合第六條第一款所規定的條件,共同承擔征地房屋補償評估工作,但資質處于暫定期的除外。

          第二十三條(施行時間)

          本規定自印發之日起施行。
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