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                        詞條名：閑置土地處置辦法
                        詞條類別：土地百科
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      閑置土地處置辦法
      
                        
      《閑置土地處置辦法》經1999年4月26日國土資源部第6次部長辦公會議通過，2012年5月22日國土資源部第1次部務會議修訂，2012年6月1日國土資源部令第53號發布。該《辦法》分總則、調查和認定、處置和利用、預防和監管、法律責任、附則6章32條，自2012年7月1日起施行。
      
                    
      

                
      
                
      
                    
      
                        
      目
      錄
      
                    
      
                    
        
                    
        
                
        
                
        
                    
        
	　　1 ? 閑置土地處置辦法 

        

        

        
	　　1.1 ? 第一章 ?總 ?則 

        

        
　　第一條 ?為有效處置和充分利用閑置土地，規范土地市場行為，促進節約集約用地，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及有關法律、行政法規，制定本辦法。
        

        
　　第二條 ?本辦法所稱閑置土地，是指國有建設用地使用權人超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的動工開發日期滿一年未動工開發的國有建設用地。
        

        
　　已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發建設滿一年的國有建設用地，也可以認定為閑置土地。
        

        
　　第三條 ?閑置土地處置應當符合土地利用總體規劃和城鄉規劃，遵循依法依規、促進利用、保障權益、信息公開的原則。
        

        
　　第四條 ?市、縣國土資源主管部門負責本行政區域內閑置土地的調查認定和處置工作的組織實施。
        

        
　　上級國土資源主管部門對下級國土資源主管部門調查認定和處置閑置土地工作進行監督管理。
        

        

        
	　　1.2 ? 第二章 ?調查和認定 

        

        
　　第五條 ?市、縣國土資源主管部門發現有涉嫌構成本辦法第二條規定的閑置土地的，應當在三十日內開展調查核實，向國有建設用地使用權人發出《閑置土地調查通知書》。
        

        
　　國有建設用地使用權人應當在接到《閑置土地調查通知書》之日起三十日內，按照要求提供土地開發利用情況、閑置原因以及相關說明等材料。
        

        
　　第六條 ?《閑置土地調查通知書》應當包括下列內容：
        

        
　?。ㄒ唬﹪薪ㄔO用地使用權人的姓名或者名稱、地址；
        

        
　?。ǘ┥嫦娱e置土地的基本情況；
        

        
　?。ㄈ┥嫦娱e置土地的事實和依據；
        

        
　?。ㄋ模┱{查的主要內容及提交材料的期限；
        

        
　?。ㄎ澹﹪薪ㄔO用地使用權人的權利和義務；
        

        
　?。┢渌枰{查的事項。
        

        
　　第七條 ?市、縣國土資源主管部門履行閑置土地調查職責，可以采取下列措施：
        

        
　?。ㄒ唬┰儐柈斒氯思捌渌C人；
        

        
　?。ǘ┈F場勘測、拍照、攝像；
        

        
　?。ㄈ┎殚?、復制與被調查人有關的土地資料；
        

        
　?。ㄋ模┮蟊徽{查人就有關土地權利及使用問題作出說明。
        

        
　　第八條 ?有下列情形之一，屬于政府、政府有關部門的行為造成動工開發延遲的，國有建設用地使用權人應當向市、縣國土資源主管部門提供土地閑置原因說明材料，經審核屬實的，依照本辦法第十二條和第十三條規定處置：
        

        
　?。ㄒ唬┮蛭窗凑諊薪ㄔO用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的期限、條件將土地交付給國有建設用地使用權人，致使項目不具備動工開發條件的；
        

        
　?。ǘ┮蛲恋乩每傮w規劃、城鄉規劃依法修改，造成國有建設用地使用權人不能按照國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的用途、規劃和建設條件開發的；
        

        
　?。ㄈ┮驀页雠_相關政策，需要對約定、規定的規劃和建設條件進行修改的；
        

        
　?。ㄋ模┮蛱幹猛恋厣舷嚓P群眾信訪事項等無法動工開發的；
        

        
　?。ㄎ澹┮蜍娛鹿苤?、文物保護等無法動工開發的；
        

        
　?。┱?、政府有關部門的其他行為。
        

        
　　因自然災害等不可抗力導致土地閑置的，依照前款規定辦理。
        

        
　　第九條 ?經調查核實，符合本辦法第二條規定條件，構成閑置土地的，市、縣國土資源主管部門應當向國有建設用地使用權人下達《閑置土地認定書》。
        

        
　　第十條 ?《閑置土地認定書》應當載明下列事項：
        

        
　?。ㄒ唬﹪薪ㄔO用地使用權人的姓名或者名稱、地址；
        

        
　?。ǘ╅e置土地的基本情況；
        

        
　?。ㄈ┱J定土地閑置的事實、依據；
        

        
　?。ㄋ模╅e置原因及認定結論；
        

        
　?。ㄎ澹┢渌枰f明的事項。
        

        
　　第十一條 ?《閑置土地認定書》下達后，市、縣國土資源主管部門應當通過門戶網站等形式向社會公開閑置土地的位置、國有建設用地使用權人名稱、閑置時間等信息；屬于政府或者政府有關部門的行為導致土地閑置的，應當同時公開閑置原因，并書面告知有關政府或者政府部門。
        

        
　　上級國土資源主管部門應當及時匯總下級國土資源主管部門上報的閑置土地信息，并在門戶網站上公開。
        

        
　　閑置土地在沒有處置完畢前，相關信息應當長期公開。閑置土地處置完畢后，應當及時撤銷相關信息。
        

        

        
	　　1.3 ? 第三章 ?處置和利用 

        

        
　　第十二條 ?因本辦法第八條規定情形造成土地閑置的，市、縣國土資源主管部門應當與國有建設用地使用權人協商，選擇下列方式處置：
        

        
　?。ㄒ唬┭娱L動工開發期限。簽訂補充協議，重新約定動工開發、竣工期限和違約責任。從補充協議約定的動工開發日期起，延長動工開發期限最長不得超過一年；
        

        
　?。ǘ┱{整土地用途、規劃條件。按照新用途或者新規劃條件重新辦理相關用地手續，并按照新用途或者新規劃條件核算、收繳或者退還土地價款。改變用途后的土地利用必須符合土地利用總體規劃和城鄉規劃；
        

        
　?。ㄈ┯烧才排R時使用。待原項目具備開發建設條件，國有建設用地使用權人重新開發建設。從安排臨時使用之日起，臨時使用期限最長不得超過兩年；
        

        
　?。ㄋ模﹨f議有償收回國有建設用地使用權；
        

        
　?。ㄎ澹┲脫Q土地。對已繳清土地價款、落實項目資金，且因規劃依法修改造成閑置的，可以為國有建設用地使用權人置換其它價值相當、用途相同的國有建設用地進行開發建設。涉及出讓土地的，應當重新簽訂土地出讓合同，并在合同中注明為置換土地；
        

        
　?。┦?、縣國土資源主管部門還可以根據實際情況規定其他處置方式。
        

        
　　除前款第四項規定外，動工開發時間按照新約定、規定的時間重新起算。
        

        
　　符合本辦法第二條第二款規定情形的閑置土地，依照本條規定的方式處置。
        

        
　　第十三條 ?市、縣國土資源主管部門與國有建設用地使用權人協商一致后，應當擬訂閑置土地處置方案，報本級人民政府批準后實施。
        

        
　　閑置土地設有抵押權的，市、縣國土資源主管部門在擬訂閑置土地處置方案時，應當書面通知相關抵押權人。
        

        
　　第十四條 ?除本辦法第八條規定情形外，閑置土地按照下列方式處理：
        

        
　?。ㄒ唬┪磩庸ら_發滿一年的，由市、縣國土資源主管部門報經本級人民政府批準后，向國有建設用地使用權人下達《征繳土地閑置費決定書》，按照土地出讓或者劃撥價款的百分之二十征繳土地閑置費。土地閑置費不得列入生產成本；
        

        
　?。ǘ┪磩庸ら_發滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照《中華人民共和國土地管理法》第三十七條和《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十六條的規定，報經有批準權的人民政府批準后，向國有建設用地使用權人下達《收回國有建設用地使用權決定書》，無償收回國有建設用地使用權。閑置土地設有抵押權的，同時抄送相關土地抵押權人。
        

        
　　第十五條 ?市、縣國土資源主管部門在依照本辦法第十四條規定作出征繳土地閑置費、收回國有建設用地使用權決定前，應當書面告知國有建設用地使用權人有申請聽證的權利。國有建設用地使用權人要求舉行聽證的，市、縣國土資源主管部門應當依照《國土資源聽證規定》依法組織聽證。
        

        
　　第十六條 ?《征繳土地閑置費決定書》和《收回國有建設用地使用權決定書》應當包括下列內容：
        

        
　?。ㄒ唬﹪薪ㄔO用地使用權人的姓名或者名稱、地址；
        

        
　?。ǘ┻`反法律、法規或者規章的事實和證據；
        

        
　?。ㄈQ定的種類和依據；
        

        
　?。ㄋ模Q定的履行方式和期限；
        

        
　?。ㄎ澹┥暾埿姓妥h或者提起行政訴訟的途徑和期限；
        

        
　?。┳鞒鰶Q定的行政機關名稱和作出決定的日期；
        

        
　?。ㄆ撸┢渌枰f明的事項。
        

        
　　第十七條 ?國有建設用地使用權人應當自《征繳土地閑置費決定書》送達之日起三十日內，按照規定繳納土地閑置費；自《收回國有建設用地使用權決定書》送達之日起三十日內，到市、縣國土資源主管部門辦理國有建設用地使用權注銷登記，交回土地權利證書。
        

        
　　國有建設用地使用權人對《征繳土地閑置費決定書》和《收回國有建設用地使用權決定書》不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
        

        
　　第十八條 ?國有建設用地使用權人逾期不申請行政復議、不提起行政訴訟，也不履行相關義務的，市、縣國土資源主管部門可以采取下列措施：
        

        
　?。ㄒ唬┯馄诓晦k理國有建設用地使用權注銷登記，不交回土地權利證書的，直接公告注銷國有建設用地使用權登記和土地權利證書；
        

        
　?。ǘ┥暾埲嗣穹ㄔ簭娭茍绦?。
        

        
　　第十九條 ?對依法收回的閑置土地，市、縣國土資源主管部門可以采取下列方式利用：
        

        
　?。ㄒ唬┮罁彝恋毓?，確定新的國有建設用地使用權人開發利用；
        

        
　?。ǘ┘{入政府土地儲備；
        

        
　?。ㄈΩ鳁l件未被破壞且近期無法安排建設項目的，由市、縣國土資源主管部門委托有關農村集體經濟組織、單位或者個人組織恢復耕種。
        

        
　　第二十條 ?閑置土地依法處置后土地權屬和土地用途發生變化的，應當依據實地現狀在當年土地變更調查中進行變更，并依照有關規定辦理土地變更登記。
        

        

        
	　　1.4 ? 第四章 ?預防和監管 

        

        
　　第二十一條 ?市、縣國土資源主管部門供應土地應當符合下列要求，防止因政府、政府有關部門的行為造成土地閑置：
        

        
　?。ㄒ唬┩恋貦嗬逦?；
        

        
　?。ǘ┌仓醚a償落實到位；
        

        
　?。ㄈ]有法律經濟糾紛；
        

        
　?。ㄋ模┑貕K位置、使用性質、容積率等規劃條件明確；
        

        
　?。ㄎ澹┚邆鋭庸ら_發所必需的其他基本條件。
        

        
　　第二十二條 ?國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書應當就項目動工開發、竣工時間和違約責任等作出明確約定、規定。約定、規定動工開發時間應當綜合考慮辦理動工開發所需相關手續的時限規定和實際情況，為動工開發預留合理時間。
        

        
　　因特殊情況，未約定、規定動工開發日期，或者約定、規定不明確的，以實際交付土地之日起一年為動工開發日期。實際交付土地日期以交地確認書確定的時間為準。
        

        
　　第二十三條 ?國有建設用地使用權人應當在項目開發建設期間，及時向市、縣國土資源主管部門報告項目動工開發、開發進度、竣工等情況。
        

        
　　國有建設用地使用權人應當在施工現場設立建設項目公示牌，公布建設用地使用權人、建設單位、項目動工開發、竣工時間和土地開發利用標準等。
        

        
　　第二十四條 ?國有建設用地使用權人違反法律法規規定和合同約定、劃撥決定書規定惡意囤地、炒地的，依照本辦法規定處理完畢前，市、縣國土資源主管部門不得受理該國有建設用地使用權人新的用地申請，不得辦理被認定為閑置土地的轉讓、出租、抵押和變更登記。
        

        
　　第二十五條 ?市、縣國土資源主管部門應當將本行政區域內的閑置土地信息按宗錄入土地市場動態監測與監管系統備案。閑置土地按照規定處置完畢后，市、縣國土資源主管部門應當及時更新該宗土地相關信息。
        

        
　　閑置土地未按照規定備案的，不得采取本辦法第十二條規定的方式處置。
        

        
　　第二十六條 ?市、縣國土資源主管部門應當將國有建設用地使用權人閑置土地的信息抄送金融監管等部門。
        

        
　　第二十七條 ?省級以上國土資源主管部門可以根據情況，對閑置土地情況嚴重的地區，在土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、建設用地審批、土地供應等方面采取限制新增加建設用地、促進閑置土地開發利用的措施。
        

        

        
	　　1.5 ? 第五章 ?法律責任 

        

        
　　第二十八條 ?市、縣國土資源主管部門未按照國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的期限、條件將土地交付給國有建設用地使用權人，致使項目不具備動工開發條件的，應當依法承擔違約責任。
        

        
　　第二十九條 ?縣級以上國土資源主管部門及其工作人員違反本辦法規定，有下列情形之一的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
        

        
　?。ㄒ唬┻`反本辦法第二十一條的規定供應土地的；
        

        
　?。ǘ┻`反本辦法第二十四條的規定受理用地申請和辦理土地登記的；
        

        
　?。ㄈ┻`反本辦法第二十五條的規定處置閑置土地的；
        

        
　?。ㄋ模┎灰婪男虚e置土地監督檢查職責，在閑置土地調查、認定和處置工作中徇私舞弊、濫用職權、玩忽職守的。
        

        

        
	　　1.6 ? 第六章 ?附則 

        

        
　　第三十條 ?本辦法中下列用語的含義：
        

        
　　動工開發：依法取得施工許可證后，需挖深基坑的項目，基坑開挖完畢；使用樁基的項目，打入所有基礎樁；其他項目，地基施工完成三分之一。
        

        
　　已投資額、總投資額：均不含國有建設用地使用權出讓價款、劃撥價款和向國家繳納的相關稅費。
        

        
　　第三十一條 ?集體所有建設用地閑置的調查、認定和處置，參照本辦法有關規定執行。
        

        
　　第三十二條 ?本辦法自2012年7月1日起施行。
        

        

        
	　　2 ? 閑置土地處置辦法解讀 

        

        
　　新修訂的《閑置土地處置辦法》（國土資源部第53 號令）與原來的5 號令相比，在閑置土地的界定、閑置土地的處置程序、閑置土地的預防和監管等方面都作出了許多新規定。新《閑置土地處置辦法》7 月1 日實施以來，本報及時進行了詳細解讀，但近期接到許多來電咨詢該辦法實施中的一些具體問題。為此，本報記者采訪了國土資源部政策法規司副司長魏莉華，請她針對一些地方在實施該辦法中遇到的突出問題，從立法的角度進行答疑釋惑，以指導基層實踐工作。
        

        

        
	　　2.1 ? “閑置土地”是指政府已經供出去的國有建設用地 

        

        
　　問：《閑置土地處置辦法》對閑置土地的界定與原來的5 號令有明顯區別，在執行中如何正確界定閑置土地？
        

        
　　答：根據《閑置土地處置辦法》第二條的規定，閑置土地包括兩種情形：一是國有建設用地使用權人超過有償使用合同或者劃撥決定書約定的動工期限滿一年未動工開發的國有建設用地；二是已動工開發但投資額不足總投資額的25%或者已動工面積不足應動工面積1/3，中止建設滿一年的，可以認定為閑置土地。這兩種閑置土地在處置方式上有明顯的不同。對于第一種情形的閑置土地，除了因不可抗力或者政府及政府有關部門的原因導致的以外，滿一年的要繳土地閑置費，滿兩年的要無償收回。而對于第二種情形的閑置土地，主要是與土地使用權人協商，依照《閑置土地處置辦法》第八條的規定，采取延長動工開發期限、調整土地用途規劃條件、由政府安排臨時使用、協議有償收回、置換土地等方式處置，促進國有建設用地有效利用。特別需要說明的是，《閑置土地處置辦法》規定的“閑置土地”，主要是指政府已經供出去的國有建設用地，不包括在政府儲備中心尚未供出去的國有建設用地。
        

        

        
	　　2.2 ? 政府原因導致閑置的由國土資源主管部門核實認定 

        

        
　　問：《閑置土地處置辦法》第八條對因政府及政府有關部門的原因導致閑置土地的情形進行了界定，實踐中這種認定的責任人是國有建設用地使用權人還是國土資源主管部門？
        

        
　　答：根據《閑置土地處置辦法》第八條的規定，認定的責任人是市、縣國土資源主管部門。市、縣國土資源主管部門對其調查發現的閑置土地，應當在法定期限內向國有建設用地使用權人下達《閑置土地認定通知書》。國有建設用地使用權人在收到《閑置土地認定通知書》后，認為其閑置土地屬于政府及政府有關部門的原因導致的，可以向市、縣國土資源主管部門提供說明材料，由市、縣國土資源主管部門進行調查核實和認定。
        

        

        
	　　2.3 ? 閑置費按土地總價款的20%征收 

        

        
　　問：《閑置土地處置辦法》第十四條明確，土地閑置費要按照土地出讓或者劃撥價款的20%征收。請問這里的土地出讓價款與土地出讓金是否相同？
        

        
　　答：《閑置土地處置辦法》第十四條規定的“土地出讓或者劃撥價款”，是指出讓或者劃撥土地的總價款。土地出讓價款是指國有建設用地使用權出讓合同確定的由國有建設用地使用權人向政府支付的全部土地價款，不同于土地出讓金。土地出讓金是出讓土地時政府所取得的土地純收益，土地出讓金一般只占土地出讓價款的25%。土地閑置費標準不是《閑置土地處置辦法》新確立的，而是按照2008 年國發3 號文件《國務院關于促進節約集約用地的通知》確定的，旨在大幅度提高土地閑置費的標準，用經濟手段促進國有建設用地使用權人加快開發利用土地。此外，《閑置土地處置辦法》確定的土地閑置費的征收標準是20%，而過去各地的征收比例基本都在20%以下，一般是10%～15%。今年7 月1 日以后，各地都必須按照《閑置土地處置辦法》規定的20%的標準來征收土地閑置費。
        

        

        
	　　2.4 ? 因閑置而被收回時不退回土地取得成本 

        

        
　　問：《閑置土地處置辦法》第十四條第二款規定，未動工開發滿兩年的，無償收回國有建設用地使用權。地方在執行中對這一條的理解有兩種不同的觀點，一種認為收回國有建設用地使用權時應當退回取得成本，另一種觀點認為不應當退回成本。請問哪種觀點是正確的？
        

        
　　答：對超過約定的動工期限滿兩年未動工的，無償收回國有建設用地使用權，是《土地管理法》第三十七條和《城市房地產管理法》第二十六條確立的法律制度，這種收回決定屬于行政處罰，具有財產罰的性質，國土資源行政主管部門在依法無償收回國有建設用地使用權時，當然不應當退回國有建設用地使用權人的取得成本。需要說明的是，如果被收回的國有建設用地設有抵押權的，作出收回決定的國土資源主管部門應當將其作出的《收回國有建設用地使用權決定書》抄送相關的抵押權人，以提醒抵押權人保護其合法權益。如果被認定的閑置土地已被人民法院查封的，國土資源主管部門不得作出收回國有建設使用權的決定。
        

        

        
	　　2.5 ? 違反合同約定未動工的將同時收取違約金和閑置費 

        

        
　　問：在簽訂國有建設用地使用權出讓合同時，合同條款中對違反合同約定動工開發的，一般都有收取違約金的規定。而根據《閑置土地處置辦法》第十四條第二款的規定，超過約定的動工期限滿一年未動工的，要向國有建設用地使用權人征繳土地閑置費。請問如果違反合同約定超過一年未動工開發的，對國有建設用地使用權人是否同時收取違約金和土地閑置費？
        

        
　　答：應當同時收取違約金和土地閑置費。因為違約金和土地閑置費的性質不同。所謂違約金，是指法律規定或當事人在合同中約定，一方當事人違約時應支付給對方的一定數額的貨幣或代表一定價值的財物。違約金由法律規定或當事人事先約定，指明了當事人違約的不利后果，具有警示和督促當事人信守承諾的作用，對于保障合同的履行具有十分重要的意義，其實質是一種民事法律責任方式。而土地閑置費則是國有建設用地使用權人違反法定義務所應當承擔的一種法律后果，其實質是一種行政法律責任方式，兩者不可替代，應當同時收取。
        

        

        
	　　2.6 ? 今年7 月1 日以后認定的閑置土地按新辦法處置 

        

        
　　問：《閑置土地處置辦法》自今年7 月1 日起開始實施。在新的辦法實施之前產生的閑置土地，按照什么政策進行處置？
        

        
　　答：這個問題涉及法律的溯及力問題。法律的溯及力是新法實施后一個非常普遍的問題，是指法律生效以后能否適用于生效以前的行為。如果適用，就表明法律具有溯及力；如果不適用，就表明法律不具有溯及力。在現代社會，“法不溯及既往”是基本的法治原則。按照“法不溯及既往”的基本原則，對于在新的《閑置土地處置辦法》實施前已經進入處置程序的閑置土地，可以繼續按照原來5 號令的規定處置。對于在本辦法實施后認定的閑置土地，應當依照本辦法的規定進行處置。特別需要說明的是，《閑置土地處置辦法》不具有溯及力，并不意味著要以2012 年7 月1 日作為起算閑置土地的時間點。閑置土地的認定，要按照《閑置土地處置辦法》第二條的規定，主要以出讓合同約定的動工日期為標準來計算和認定。
        

        

        
	　　2.7 ? 認定閑置的先責令限期動工開發 

        

        
　　問：對超過約定的動工期限滿兩
        

        
　　年的閑置土地，要無償收回土地，這對于建設用地使用權人來說無疑是非常嚴厲的處罰措施。如果說國土資源主管部門在調查認定時，發現土地已閑置兩年以上，在依法作出無償收回國有建設用地使用權決定以前，是否允許國有建設用地使用權人在一定的期限內采取措施自我糾正？
        

        
　　答：在《閑置土地處置辦法》起草
        

        
　　過程中，我們把握的一個基本原則就是促進利用。也就是說在閑置土地處置過程中，收繳土地閑置費和無償收回土地都不是目的，閑置土地處置的最終目標是促進閑置土地的消化和合理利用。因此，國土資源主管部門對于其調查認定的閑置土地，在下達《收回國有建設用地使用權決定書》前，應當首先責令其限期動工開發；逾期不動工開發的，無償收回土地。這也符合《行政處罰法》第二十三條關于“行政機關實施行政處罰時，應當責令當事人改正或者限期改正違法行為”的有關規定。
        

        

        
	　　3 ? 閑置土地處置辦法解讀（二） 

        

        

        
	　　3.1 ? 避免拆遷糾紛 禁止“毛地”出讓 

        

        
　　為什么要對１９９９年實施的《閑置土地處置辦法》進行修訂？
        

        
　　王守智：近年來我國經濟快速發展，土地管理形勢發生了較大變化。原《閑置土地處置辦法》在執行中遇到一些新的情況。如閑置土地處置涉及當事人重大財產權益，但現行處理方式缺少與當事人協商環節；閑置土地認定標準、處置主體等缺乏處置程序性規定，需要進一步明晰；因政府原因導致的閑置土地占了較大比例，需要妥善處置盤活利用等。
        

        
　　主要堅持三項基本原則：堅持依法從嚴和權益保障原則，充分體現土地權利人利益訴求和權益保障。堅持以用為先和懲防并重原則。促進已有閑置土地盤活利用，盡量避免產生新的閑置土地。堅持適用可行和操作具體原則，進一步明確處置程序。
        

        

        
	　　3.2 ? 怎樣避免新的閑置土地產生？ 

        

        
　　《辦法》明確要求必須是“凈地”，禁止“毛地”出讓，就避免因拆遷等原因造成的土地閑置。市、縣政府供應的土地應當是土地權利清晰，安置補償落實到位，沒有法律經濟糾紛，地塊位置、使用性質、容積率等規劃條件明確，具備動工開發必需的基本條件。
        

        
　　明確出讓合同和劃撥決定書應當約定開工、竣工時間和違約責任，強化違約責任對土地使用者和政府雙方的約束；項目動工開發、竣工時間和違約責任等作出明確約定、規定；約定、規定動工開發時間應當綜合考慮，為動工開發預留合理時間；因特殊情況，未約定、規定動工開發日期，或者約定、規定不明確的，以實際交付土地之日起一年為動工開發日期等。
        

        
　　強化了上級國土資源主管部門對下級國土資源主管部門的監管措施。規定省級以上國土資源主管部門對閑置土地情況嚴重的地區，可在土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、建設用地審批、土地供應等方面采取限制新增加建設用地等措施。
        

        
　　不允許以“圍墻”為動工標志
        

        

        
	　　3.3 ? 對“閑置土地”如何準確認定？ 

        

        
　　王守智：閑置土地的認定標準更加清晰，操作性更強。過去由于沒有“動工”狀態的具體標準，管理者經常遇到用地者以“圍墻”為動工標志的現象，不利于閑置土地的認定和處置。另外，開發建設面積占應動工開發建設總面積１／３或已投資額不足２５％的計算標準也不清晰，閑置認定的難度很大。
        

        
　　這次修訂，專門在附則中作出名詞解釋，其中，“動工開發”定義為依法取得施工許可證后，區分需挖深基坑的項目、使用樁基的項目和其他項目，分別確定標準；“已投資額、總投資額”均不含土地價款和相關稅費。
        

        
　　強調政府與土地使用權人平等地位
        

        

        
	　　3.4 ? 如何保障土地使用權人合法權益？ 

        

        
　　特別強調閑置土地處置的一些程序，比如調查認定、組織聽證等，以保障土地使用權人合法權益。
        

        
　　此次修訂增加了閑置土地認定環節和方式，要求在確定土地閑置事實、依據以及閑置原因基礎上作出結論；完善了征繳土地閑置費和無償收回土地使用權的程序，明確收費和收回批準權限在政府，國土資源主管部門具體執行；明確了土地使用者申請聽證和復議、訴訟的權利。
        

        
　　針對以往因政府原因造成土地閑置情況較多，強化政府原因導致土地閑置責任，區分政府原因和企業原因，特別是明確政府不按期交地、修改規劃、政策調整、處置信訪事件、軍事管制、文物保護等因政府原因導致的土地閑置，采取協商方式處置。
        

        
　　強調政府與土地使用權人在民事合同關系中的平等地位，規定對因政府原因造成閑置土地，應由政府或者政府有關部門承擔違約責任，加強監管。增設了國土資源主管部門在閑置土地日常監管和調查處置中的法律責任，強化行政和刑事責任約束。
        

        
　　對因政府原因導致的閑置土地的處置上，在依法依規前提下，采取更加靈活和更加符合實際的措施，包括明確延長動工開發期限、調整土地用途和規劃條件、安排臨時使用、協議有償收回、置換土地等，強化土地權利人保護。
        

        
　　為促進閑置土地有效利用，還采取了一些新措施。如明確土地使用權人開發進度報告制度；在用地申請和閑置土地登記等方面加強控制，增強對土地使用權人違規閑置土地的威懾力；在融資等方面加強與相關監管部門聯動等。
                        
        
            
        
            
        
                
        
                    
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